월세계약서 특약, 이렇게 써야 안전하다! 필수 체크리스트 공개
월세계약, 특약이 중요한 이유는?
월세 계약을 하기 전에 꼭 확인해야 할 것이 있다면, 바로 특약이 아닌가 싶습니다.
주변에 월세 계약을 하였지만 임대인 또는 임차인으로서 특약을 자세히 적지 않았기에 법정까지 가는 경우들도 있었는데요. 그만큼 특약을 얼마나 자세히 정확하게 작성하냐에 따라 계약서 작성시에는 불편함이 있겠지만 결국에는 서로가 편한 일이라고 생각합니다.
월세계약을 체결할 때 표준 계약서만으로는 권리를 완전히 보호받기 어렵습니다. 그래서 임대인과 임차인 간에 추가적인 내용을 명확히 하기 위해 특약 조항을 넣어야 합니다.
특약을 잘 작성하면 보증금 반환 문제, 관리비 부담, 원상복구 범위 등을 분명히 할 수 있어 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.
오늘은 월세계약서 특약 작성 시 반드시 포함해야 할 필수 조항과 주의할 점을 알아보겠습니다!
1. 월세계약 특약에 꼭 포함해야 할 6가지
① 보증금 반환 조건 명시
예시 특약 문구
"임차인은 임대차 기간 종료 후 집주인의 확인을 거쳐 이상이 없을 시 보증금을 반환받는다. 단, 연체된 월세나 공과금이 있을 경우 해당 금액을 제외한 나머지 금액을 반환한다."
중요한 이유: 보증금 반환을 둘러싼 분쟁이 많기 때문에, 반환 시점을 계약서에 명확히 기재하는 것이 필수입니다.
② 관리비 부담 주체 명확화
예시 특약 문구
"관리비는 임차인이 부담하며, 관리비 항목 중 수도세·전기세·가스비·청소비·공용전기료 포함 여부는 별도로 명시한다."
중요한 이유: 관리비 항목이 애매하면 임대인과 임차인 간 갈등이 생길 수 있습니다. 전기·수도·가스 요금 등 누가 부담할지 구체적으로 명시하세요!
수리 및 원상복구 범위 설정
예시 특약 문구
"임차인은 정상적인 사용 범위 내에서 발생한 경미한 수리(전등 교체 등)는 직접 부담한다. 단, 건물 구조적 문제로 인한 수리는 임대인이 부담한다."
중요한 이유: 누가 어떤 수리를 책임질지 사전에 정하지 않으면 예상치 못한 비용 부담이 생길 수 있습니다.
④ 계약 해지 시 위약금 규정
예시 특약 문구
"임차인이 계약 기간 내 중도 해지할 경우, 계약 해지일 기준 1개월 치 월세를 위약금으로 지급한다."
중요한 이유: 월세계약은 보통 1년~2년 단위로 진행되므로, 중도 해지에 대한 규정을 명확히 하지 않으면 손해가 발생할 수 있습니다.
⑤ 반려동물 사육 여부 명시
예시 특약 문구
"임차인은 임대인의 동의 없이 반려동물을 키울 수 없다. 허가된 경우, 퇴거 시 원상복구를 원칙으로 한다."
중요한 이유: 계약 후 반려동물로 인한 마찰이 자주 발생합니다. 반려동물 허용 여부와 원상복구 범위를 확실히 정해두세요!
필요시, 흡연에 대한 내용도 함께 작성하는 것도 좋습니다!
⑥ 자동 연장 및 계약 갱신 조건
예시 특약 문구
"계약 종료 1개월 전까지 임차인과 임대인 모두 계약 갱신 여부를 통보해야 한다. 미통보 시 자동 연장되지 않으며, 계약 종료 후 임차인은 즉시 퇴거한다."
중요한 이유: 계약 갱신 여부에 대한 분쟁을 방지하고, 자동 연장으로 인한 혼란을 줄일 수 있습니다.
그외
월세의 연체가 걱정인 임대인 분들은 연체한 차임의 연 00% 이자를 가산한 후 보증금에서 공제한다는 특약도 넣으시길 추천합니다.
예시)
차임을 연체한 경우 연체한 차임에 연 00%의 이자를 가산한 후 보증금에서 공제합니다.
월세계약 특약 작성 시 주의할 점
1) 법적으로 무효가 될 수 있는 특약 조항 피하기
특약 조항이 법률에 위배되면 무효가 될 수 있습니다. 예를 들어:
❌ "임차인은 임대인의 요구가 있을 시 즉시 퇴거해야 한다." → 계약 기간 내 퇴거 강요는 불법
❌ "임차인은 계약 종료 후에도 3개월간 보증금을 반환받을 수 없다." → 보증금 반환 지연은 불법
반드시 '주택임대차보호법'을 준수하는 범위 내에서 특약을 작성하세요!
2) 구두 계약 NO! 특약은 반드시 서면으로 남기기
📌 구두로 특약을 약속하면 법적 효력이 없습니다.
📌 특약은 반드시 계약서에 기재하고, 임대인과 임차인 모두 서명해야 합니다.
3) 특약이 계약서 본문과 충돌하지 않도록 확인
특약이 계약서 본문과 모순되지 않는지 꼼꼼히 검토하세요!
예를 들어,
❌ 계약서 본문: "관리비는 임대인이 부담한다."
❌ 특약: "관리비는 임차인이 부담한다."
이런 경우 계약 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다!
월세계약 특약은 철저하게 준비해야 한다!
월세계약 특약을 잘 작성하면 임대인과 임차인 모두 불필요한 분쟁을 피하고 원활한 계약을 유지할 수 있습니다.
보증금 반환, 관리비 부담, 원상복구, 위약금 조항 등을 명확히 작성하여 안전한 계약을 체결하세요!
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