전세끼고 매매, 세입자·집주인 모두 손해 없이 거래하는 법

전세끼고 매매, 안전하게 계약하는 법!

필수 체크리스트 정리

반응형

 

부동산을 매매할 때 전세가 껴있는 상태에서 거래하는 경우가 많습니다.
이런 거래를 ‘전세끼고 매매(일명 갭투자 매매)’라고 하는데요.

✅ 전세 세입자가 있는 상태에서 집을 매매하는 경우
✅ 매수인은 기존 세입자의 전세 계약을 승계해야 함
✅ 세입자의 보증금 반환 문제를 고려해야 함

전세를 끼고 매매하면 취득세 부담을 줄일 수 있고, 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있지만,
세입자 보증금 문제, 계약서 작성 시 주의할 점 등을 제대로 알아야 안전한 거래가 가능합니다.

 

개인적으로는 특약에 대해서도 꼼꼼히 보았는데요, 

다행히 부동사 중개인 분이 궁금한 점이나 확실하지 않은 부분에 대해 설명을 잘 해주셔서 큰 문제가 없었던 경험이 있습니다.  흔히 누수에 대한 문제가 중요하니 꼭 집고 넘어가는데, 구축의 경우에는 아랫집으로의 누수에 대한 중대하자는 잔금지급일로부터 6개월이내 발견시 매도인의 책임으로 한다.라는 항목이 올 수리가 된 상태고 오래 전에 사용승인 받은 아파트라 적용받기 힘들다고 합니다. 잔금일 전 -> 매도자 책임,  잔금일 후 -> 매수인 책임이 일반적이며, 소유주가 임대인배상보험 가입하는 방법도 있다고 하니 참고하시길 바랍니다. 

 

오늘은 전세끼고 매매 계약 시 반드시 확인해야 할 사항을 정리해 드릴게요! 😊

---

전세끼고 매매, 왜 많이 할까? (장점 & 단점)

🔹 전세끼고 매매의 장점

✔ 초기 투자 비용이 적다 – 전세 보증금이 있으므로 실투자금이 줄어듦
✔ 취득세 부담이 낮다 – 전세금이 매매가의 일부를 차지하므로 세금 절감 가능
✔ 기존 세입자가 거주 중이므로 공실 리스크가 적음

🔹 전세끼고 매매의 단점 (위험 요소)

❌ 세입자 보증금 반환 문제 – 추후 보증금을 돌려줄 수 있을지 계산 필수
❌ 매도인·매수인·세입자 간 이해관계 충돌 가능
❌ 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높으면 리스크 증가

➡ 전세보증금 반환 문제와 계약서 작성 시 유의할 점을 꼼꼼히 확인해야 합니다!

---

전세끼고 매매 계약서 작성 시 주의사항

전세끼고 매매를 할 때는 단순히 매매 계약만 체결하는 것이 아니라, 세입자의 전세 계약까지 고려해야 합니다.
따라서 계약서 작성 시 아래 사항을 꼭 확인하세요!

---

기존 전세 계약 내용을 확인하라!

✔ 기존 세입자의 전세 계약서 확인 필수
✔ 전세 보증금, 계약 기간, 만기일, 특약 사항 확인
✔ 세입자의 확정일자 여부 (우선 변제권 존재 여부)

💡 체크 포인트:
✅ 세입자의 전세 계약이 언제 끝나는지 확인
✅ 전세보증금이 매매가 대비 너무 높은지 확인
✅ 세입자가 계약 만료 후 연장할 의사가 있는지 체크

➡ 전세 만기 전에 세입자가 이사 가는 경우, 보증금을 반환해야 하므로 주의!

---

전세보증금 반환 계획 세우기

전세 세입자가 나가면 새로운 세입자를 구하거나, 직접 보증금을 돌려줘야 합니다.
그러므로 전세보증금 반환 계획을 미리 세워야 안전한 거래가 됩니다.

✔ 전세보증금 반환을 위한 대출 가능 여부 확인
✔ 매매 시점에서 세입자의 거주 기간이 얼마나 남았는지 체크
✔ 신규 전세 계약이 가능할지, 전세가 하락 리스크는 없는지 검토

➡ 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80% 이상이면 위험할 수 있음!

---

전세 승계 조항을 계약서에 명확히 명시하라!

매수인은 기존 전세 계약을 승계하는 것이므로, 계약서에 명확한 조항을 넣어야 합니다.

✅ "기존 전세 계약을 매수인이 그대로 승계함"을 명확히 기재
✅ 세입자의 전세보증금을 매도인이 반환할 것인지, 매수인이 승계할 것인지 계약서에 명시
✅ 계약금, 중도금 지급 시점에 대한 조율 필요

➡ 전세 계약 승계를 두고 매도인과 매수인 간 분쟁이 생길 수 있으므로, 계약서를 철저히 작성해야 합니다!

---

등기부등본 & 권리관계 확인 필수!

✔ 등기부등본 확인: 근저당, 가압류, 가처분 내역이 있는지 확인
✔ 전세 세입자가 확정일자를 받아놓았는지 체크
✔ 우선 변제권이 있는지, 보증금 반환 시 순위 확인

💡 전세 세입자가 확정일자를 받아둔 경우, 보증금 반환 시 매수인보다 우선순위를 가질 수 있음!
➡ 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 위험 요소가 없는지 체크해야 합니다.

---

전세끼고 매매, 이런 경우 조심하세요! (위험 사례)

❌ 전세가율이 90% 이상인 경우
– 집값이 하락하면 보증금을 반환하는 데 어려움 발생 가능

❌ 매매가보다 전세보증금이 높은 경우 (역전세 위험)
– 전세가격 하락 시 보증금을 돌려주기 어려울 수 있음

❌ 기존 세입자가 보증금 반환을 요구하는 경우
– 계약 승계가 원활하지 않으면, 보증금 반환을 두고 분쟁 발생 가능

➡ 꼼꼼한 사전 확인이 없으면, 전세보증금 반환 문제로 큰 리스크를 떠안을 수 있음!

 

전세끼고 매매는 실투자금이 적고 취득세 부담이 낮다는 장점이 있지만,
반대로 세입자의 보증금 반환 문제를 고려하지 않으면 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

전세 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 계약서 작성 시 승계 조항을 명확히 하는 것이 가장 중요합니다!

300x250